복잡했던 주택 임대차 계약 신고, 이제 ‘매우 쉬운 방법’으로 30일 안에 끝내는 완벽 가이드
당겨주세요!
주택 임대차 계약을 체결할 때마다 따라오는 숙제, 바로 주택 임대차 계약 신고입니다. 2021년 6월 1일부터 시행된 이 제도는 이제 우리 삶에 필수적인 절차가 되었으며, 정해진 기한 내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 하지만 막상 신고서를 작성하려고 하면 복잡한 용어와 절차 때문에 막막함을 느끼는 분들이 많습니다. 이 글에서는 ‘주택 임대차 계약 신고서 양식 매우 쉬운 방법’이라는 키워드에 맞춰, 누구나 쉽고 빠르게 신고를 마칠 수 있도록 구체적이고 자세한 내용을 안내해 드립니다.
목차
- 주택 임대차 계약 신고, 왜 해야 하나요? (신고 의무화 배경 및 목적)
- 신고 대상과 기준: 우리 집 계약도 신고해야 할까?
- 신고 기한과 과태료: ’30일 이내’를 놓치지 마세요.
- 주택 임대차 계약 신고서 양식: 항목별 매우 쉬운 작성 가이드
- 매우 쉬운 신고 방법 A to Z: 온라인(전자 신고) vs 방문 신고
- 신고의 핵심 혜택: 확정일자 자동 부여의 중요성
- 자주 묻는 질문(FAQ) 및 기타 유의사항
주택 임대차 계약 신고, 왜 해야 하나요? (신고 의무화 배경 및 목적)
주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)는 임대차 시장의 투명성을 강화하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되었습니다. 기존에는 주택의 매매 거래만 실거래가로 신고되었지만, 이 제도를 통해 전월세 거래 정보까지 투명하게 공개되어 임차인들이 주변 시세를 정확히 파악할 수 있게 되었습니다. 더 나아가, 이 신고를 통해 임대차 계약서에 확정일자가 자동적으로 부여되어 임차인이 보증금 반환에 대한 법적 권리(대항력 및 우선변제권)를 손쉽게 확보할 수 있게 된 것이 가장 큰 특징이자 임차인에게 돌아가는 직접적인 혜택입니다.
신고 대상과 기준: 우리 집 계약도 신고해야 할까?
모든 주택 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 다음 두 가지 요건을 모두 충족하는 주택 임대차 계약(신규, 갱신, 변경, 해제)이 신고 대상입니다.
- 지역 요건: 전국(단, 경기도 외 도(道) 지역의 군(郡) 지역은 제외)에 위치한 주택 임대차 계약
- 금액 요건:
- 보증금 6천만 원을 초과하는 임대차 계약
- 또는 월 차임(월세) 30만 원을 초과하는 임대차 계약
신고 대상이 아닌 경우 (예외):
- 위 기준 금액 이하의 계약 (예: 보증금 5,000만 원, 월세 20만 원)
- 임대료 변동 없이 임대 기간만 연장하는 묵시적 갱신
- 주택이 아닌 상가, 오피스텔(주거용으로 사용하지 않는 경우) 등 비주택 임대차 계약
만약 기존 계약에서 보증금 또는 월세가 기준 금액을 초과하는 수준으로 변경되었다면, 해당 변경 계약 역시 신고해야 합니다.
신고 기한과 과태료: ’30일 이내’를 놓치지 마세요.
주택 임대차 계약 신고의 가장 중요한 요소는 신고 기한입니다.
- 신고 기한: 임대차 계약을 체결한 날(계약일)로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
- 신고 의무자: 임대인과 임차인 공동 신고가 원칙입니다.
- 다만, 계약서를 제출하는 경우 임대인 또는 임차인 중 1인만 신고해도 공동 신고로 간주하여 처리됩니다.
- 공인중개사가 계약서를 작성한 경우, 공인중개사가 대리 신고할 수도 있습니다.
- 위반 시 제재: 기한 내에 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우, 2만 원에서 최대 30만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
주택 임대차 계약 신고서 양식: 항목별 매우 쉬운 작성 가이드
주택 임대차 계약 신고서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제5호의2서식)는 크게 네 부분으로 구성되어 있으며, 각 항목을 계약서 내용과 본인의 인적 사항에 맞게 정확히 기재해야 합니다. 온라인 신고 시에는 시스템에서 입력 양식을 제공하므로 양식 파일을 다운로드하여 직접 작성하는 것보다 훨씬 쉽습니다.
1. 임대인 및 임차인 인적 사항 (거래인)
- 성명 및 주민등록번호: 계약 당사자(임대인, 임차인)의 성명, 주민등록번호(외국인등록번호), 주소, 연락처를 정확히 기재합니다.
- 법인/단체인 경우: 법인명, 법인등록번호, 사무소 소재지 등을 기재합니다.
2. 임대 목적물 정보 (주택 현황)
- 소재지: 임대차 목적물(주택)의 정확한 주소를 기재합니다. (예: 서울특별시 강남구 테헤란로 123)
- 종류: 단독주택, 아파트, 다세대/연립주택, 오피스텔 등 주택의 종류를 선택합니다.
- 임대 면적: 계약서상의 임대 면적(전용면적)을 제곱미터($\text{m}^2$) 단위로 기재합니다.
- 계약대상면적: 해당 주택의 전체 면적 중 임차하는 부분의 면적을 기재하며, 보통 전용면적과 동일합니다.
3. 임대 계약 내용
- 계약 구분: 신규 계약인지, 갱신 계약인지(계약갱신요구권 사용 여부 명시), 변경 또는 해제인지 선택합니다.
- 보증금 및 월 차임: 계약서에 명시된 보증금액(전세의 경우 보증금만 기재)과 월 차임(월세의 경우)을 정확히 기재합니다.
- 계약 기간: 계약 시작일과 종료일을 기재합니다.
- 계약 체결일: 임대차 계약서에 서명 또는 날인한 날짜를 기재합니다.
- 종전 임대료(갱신 계약 시): 갱신 계약일 경우, 직전 계약의 보증금 및 월 차임 정보를 반드시 기재합니다. 이 정보를 통해 임대료 증액 상한(5% 이내) 준수 여부를 확인할 수 있습니다.
4. 공인중개사 정보 (중개를 한 경우)
- 개업공인중개사: 계약을 중개한 공인중개사의 사무소 명칭, 소재지, 대표자 성명 및 등록번호 등을 기재합니다. 직거래인 경우 이 항목은 작성하지 않습니다.
매우 쉬운 신고 방법 A to Z: 온라인(전자 신고) vs 방문 신고
주택 임대차 계약 신고는 크게 온라인 신고와 방문 신고 두 가지 방법으로 할 수 있으며, 온라인 신고가 가장 빠르고 편리합니다.
1. 온라인(전자 신고) 방법: 가장 추천하는 방법!
- 접속: 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에 접속합니다. (모바일로도 가능)
- 로그인: 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증(카카오톡, 네이버 등)을 통해 로그인합니다.
- 신고서 작성: 시스템의 안내에 따라 ① 신청인 ② 거래인(임대인/임차인) ③ 임대 목적물 ④ 임대 계약 내용 ⑤ 공인중개사 정보 순서로 항목을 입력합니다. (위의 ‘작성 가이드’ 내용 참고)
- 계약서 첨부: 스캔하거나 사진 찍어둔 주택 임대차 계약서 파일을 첨부합니다.
- 팁: 계약서를 첨부하여 1인이 단독 신고하는 것이 가장 간편합니다. 계약서가 없는 경우, 임대인과 임차인 모두 전자서명을 해야 합니다.
- 제출: 모든 내용을 확인 후 전자서명을 통해 제출하면 끝!
- 관할 지자체 담당자가 검토 후 승인하면 ‘신고필증’이 발급되며, 이로써 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
2. 방문 신고 방법
- 방문 장소: 임대 주택 소재지 관할 주민센터(행정복지센터)에 방문합니다.
- 준비물:
- 주택 임대차 계약서 원본
- 신고인(방문하는 사람)의 신분증
- 주택 임대차 계약 신고서 (현장에서 작성 가능하나, 미리 작성해 가면 빠름)
- 신고: 계약서를 제출하면 담당 공무원이 내용을 확인하고 신고를 처리합니다.
- 전입신고와 임대차 신고를 동시에 할 경우, 계약서를 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 간주되어 확정일자도 한 번에 받을 수 있습니다.
신고의 핵심 혜택: 확정일자 자동 부여의 중요성
주택 임대차 계약 신고를 완료하면, 별도로 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자를 받을 필요 없이 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
- 확정일자란? 계약서에 그 날짜 현재 임대차 계약이 존재함을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 찍어주는 날짜입니다.
- 왜 중요한가요? 임차인이 대항력($\text{전입신고} + \text{주택 인도}$)을 갖추고 확정일자까지 받게 되면, 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 우선변제권을 취득하게 됩니다.
- 편의성 증가: 이전에는 신고와 확정일자를 별도로 진행해야 했으나, 이제 신고만으로 이 모든 법적 보호 장치를 한 번에 갖추게 되어 임차인의 권리 보호가 더욱 강화되었습니다.
자주 묻는 질문(FAQ) 및 기타 유의사항
Q1: 묵시적 갱신도 신고해야 하나요?
A: 아닙니다. 묵시적 갱신(종전 임대료와 동일하고 계약 기간만 연장되는 경우)은 신고 대상에서 제외됩니다. 다만, 보증금 또는 월세가 변경되는 합의 갱신의 경우는 신고해야 합니다.
Q2: 전입신고만 하면 임대차 신고를 한 것으로 보나요?
A: 전입신고 시 임대차 계약서를 함께 제출하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주하며, 이때 확정일자도 자동으로 부여됩니다. 따라서 전입신고를 하면서 계약서를 꼭 제출하는 것이 가장 간편한 방법입니다.
Q3: 계약 해제(취소)도 신고해야 하나요?
A: 네, 계약이 해제된 경우에도 해제일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계약 변경(임대료, 기간 변경 등)의 경우도 마찬가지입니다.
Q4: 오피스텔 계약도 신고해야 하나요?
A: 주거용으로 사용하는 오피스텔이면서 금액 기준(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)에 해당하면 신고 대상입니다. 상업용으로 사용하는 경우는 신고 대상이 아닙니다.
주택 임대차 계약 신고는 더 이상 어려운 절차가 아닙니다. 온라인 시스템이 매우 잘 갖춰져 있으며, 계약서만 준비되어 있다면 10분 내외로 신고를 완료하고 확정일자까지 자동으로 받을 수 있습니다. 기한 내 신고를 통해 임차인으로서의 소중한 재산과 권리를 완벽하게 지키시길 바랍니다.