‘나 혼자’ 월세 계약, 보증금 떼일 걱정 없이 계약하는 초간단 체크리스트
목차
- 1단계: 계약 전, 집주인과 공인중개사 확인은 필수!
- 2단계: 계약서 작성 전, 반드시 확인해야 할 3가지!
- 3단계: 계약서 작성, 특약사항 꼼꼼히 챙기기
- 4단계: 계약 후, 내 보증금을 지키는 2가지 방법
1단계: 계약 전, 집주인과 공인중개사 확인은 필수!
월세 계약은 단순히 집을 빌리는 행위를 넘어, 큰돈인 보증금을 거는 중요한 재산 행위입니다. 따라서 계약을 진행하기 전, 반드시 집주인과 공인중개사의 신뢰성을 먼저 확인해야 합니다. 가장 먼저, 계약을 진행하는 공인중개사가 정식으로 등록된 사람인지 확인하세요. 중개사무소에 걸려있는 등록증이나 공인중개사협회 홈페이지를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 간혹 무자격자가 중개를 하는 경우도 있으니, 꼭 확인하는 습관을 들이는 게 좋습니다.
다음으로, 집주인 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다. 만약 대리인과 계약해야 한다면, 대리인에게 위임장과 인감증명서를 요구하고, 집주인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 위임장에는 반드시 집주인의 인감도장이 찍혀있어야 하며, 인감증명서의 인감과 위임장에 찍힌 인감이 동일한지 꼼꼼히 대조해야 합니다. 위임장은 위임하는 내용(계약 체결, 보증금 수령 등)이 명확히 기재되어 있어야 하며, 유효기간도 확인하는 것이 좋습니다. 만약 대리인이 계약금을 받는 경우, 집주인 계좌로 직접 송금하는 것을 원칙으로 삼으세요.
2단계: 계약서 작성 전, 반드시 확인해야 할 3가지!
계약서를 작성하기 전, 반드시 등기부등본, 건축물대장, 그리고 임대 물건의 상태를 직접 확인해야 합니다. 이 세 가지를 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 보증금을 지킬 확률이 크게 높아집니다.
가장 먼저, 등기부등본을 확인하세요. 등기부등본은 해당 건물의 소유권, 권리 관계, 채무 관계를 보여주는 문서입니다. 등기부등본 ‘갑구’에는 소유권에 대한 내용이 기재되어 있습니다. 집주인의 이름이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인하고, 혹시 가압류, 가처분, 압류, 예고등기와 같은 권리 제한 사항이 없는지 살펴봐야 합니다. 이러한 등기가 있다면 계약을 보류하거나, 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다. ‘을구’에는 근저당권이나 전세권과 같은 담보권이 기재됩니다. 이 부분에서 가장 중요한 것은 선순위 채권입니다. 선순위 채권은 집이 경매로 넘어갈 경우, 내 보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 금액입니다. 일반적으로 전세보증금과 근저당권 합산액이 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 판단합니다.
다음으로 건축물대장을 확인해야 합니다. 건축물대장은 건물의 용도, 면적, 구조 등을 보여줍니다. 내가 살 집이 주거용으로 되어 있는지 확인하고, 불법 증축이나 위반 건축물로 등록되어 있지 않은지 확인해야 합니다. 만약 위반 건축물로 등재된 경우, 이행강제금이 부과될 수 있으며, 주택도시보증공사의 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 또한, 주택의 실제 면적과 건축물대장의 면적이 일치하는지 확인하는 것도 중요합니다.
마지막으로, 직접 집 상태를 확인하는 것은 무엇보다 중요합니다. 단순히 구조와 채광만 볼 게 아니라, 곰팡이, 누수, 벽 갈라짐 등 하자가 없는지 꼼꼼히 살피세요. 전등은 모두 잘 들어오는지, 수압은 괜찮은지, 창문은 잘 열리고 닫히는지, 벽에 못 자국은 없는지 등을 확인해야 합니다. 특히, 보일러나 에어컨 등 주요 시설물의 작동 여부를 확인하고, 고장이 났을 경우 수리 책임이 누구에게 있는지 미리 협의해야 합니다.
3단계: 계약서 작성, 특약사항 꼼꼼히 챙기기
등기부등본, 건축물대장 확인과 집 상태 점검을 마쳤다면, 이제 계약서를 작성할 차례입니다. 계약서는 반드시 표준 임대차 계약서 양식을 사용해야 하며, 공인중개사를 통해 작성하는 경우 중개사 직인과 서명이 있는지 확인해야 합니다. 계약서에 기재된 내용을 꼼꼼하게 읽어보고, 특히 특약사항을 통해 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 해야 합니다.
예를 들어, “임대인은 계약 기간 동안 등기부등본상 채권(근저당권 등)을 추가로 설정하지 않는다”는 특약은 매우 중요합니다. 이 특약이 있으면 임대인이 계약 기간 중 대출을 받아 근저당을 설정하는 것을 막을 수 있어 보증금 보호에 도움이 됩니다. 또한, “임대인의 선순위 근저당권 금액은 얼마임을 명시하고, 임대인은 보증금 반환 시까지 이를 유지한다”와 같이 구체적인 내용을 명시하는 것도 좋습니다.
이 외에도 “임대료 연체 시 계약 해지 및 임차료 지급 의무”나 “계약 만료 시 원상복구 범위”, “장기수선충당금 부담 주체” 등 다양한 특약을 추가하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 미리 방지할 수 있습니다. 예를 들어, 전입신고가 지연될 경우를 대비해 “잔금 지급과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 임대인은 주소지를 비워준다”는 특약을 넣는 것도 좋습니다.
4단계: 계약 후, 내 보증금을 지키는 2가지 방법
계약서를 작성하고 잔금을 치렀다고 해서 모든 과정이 끝난 것은 아닙니다. 보증금을 안전하게 지키기 위한 중요한 절차가 남아 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 완료해야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
전입신고는 해당 주택에 거주하고 있음을 행정 당국에 알리는 행위입니다. 전입신고를 하면 대항력이 생겨 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있게 됩니다. 전입신고는 동사무소(행정복지센터)에 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 쉽게 할 수 있습니다.
확정일자는 계약서에 법률상 효력을 갖는 날짜를 부여하는 것입니다. 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자는 주민센터에서 전입신고를 하면서 동시에 받을 수 있으며, 등기소나 공증사무소에서도 받을 수 있습니다.
주의할 점은 전입신고와 확정일자를 받은 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생한다는 점입니다. 이 점을 기억하고, 잔금을 치른 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 중요합니다. 혹시 이사 당일 주말이나 공휴일이라면, 미리 온라인으로 전입신고를 하거나 미리 확정일자를 받는 것도 좋은 방법입니다.
이 외에도 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것도 보증금을 지키는 좋은 방법입니다. 이 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 대신 보증금을 지급해 주는 상품입니다. 이 보험은 가입 조건이 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다.
월세 계약은 철저한 준비와 꼼꼼한 확인이 가장 중요합니다. 이 체크리스트를 활용하여 소중한 보증금을 지키고 안전하게 새로운 보금자리를 마련하시길 바랍니다.